Азбука-недвижимости.рф

Азбука-недвижимости.рф



Выбрать квартиру

 

Вопрос приобретения жилья, для многих граждан является самым актуальным. Покупка квартиры - это очень серьезный шаг для многих людей, который требует средств, он формирует уклад их жизни на многие годы.
Поэтому, выбирать жилище нужно неспешно и обдуманно. Тем паче, что предложений на данный момент гораздо больше, чем в предшествующие годы. 

Если ранее, в основном, строили панельные однотипные "коробки", то сейчас есть множество новейших различных проектов жилья. Из года в год на квадратные метры возрастает спрос. Причем самая большая активность, как замечают профессионалы, на рынке новостроек. Приобретение вторичного жилья все меньше привлекает граждан. И на это есть причины. 

1. Срок эксплуатации старых домов не безграничен, многим требуется капитальный ремонт. Квартиры в этих домах не такие привлекательные, как в современных, а стоят они практически столько же. 
На конец две тысячи десятого года, по России, средняя стоимость метра квадратного в новостройке и здании старой постройки составляла 39500 и 41800 руб. - соответственно. 

2. В последние годы строительные технологии шагнули вперед, появилось много современных материалов. Новостройки поэтому, гораздо красивее, комфортнее и безопаснее. Цена квартиры зависит от многих причин. Престижность района, близость к транспортным магистралям, удаленность от центра города. И естественно, от самого здания: тип и серия, степень отделки квартир, материалы и технологии, которые применялись при строительстве. На сегодня выбор достаточно широкий. 
Что строят на данный момент. Сейчас более распространены новостройки. 
Это дома монолитные, панельные. Панельные нам известны с давних времен, и на данный момент, они занимают порядка сорока процентов рынка. Такие дома строятся из готовых панелей. Они довольно быстро возводятся. Сооружение монолитного здания дольше по времени вдвое, чем панельного. 

Панельные современные дома подразумевают довольно большой выбор вариантов планировки. Это возможно за счет необычных конструкционных решений, при использовании плит различного размера. На данный момент, при строительстве, обычно используются трехслойные панели, сделанные по новейшей технологии, что повышает тепло и звукоизоляцию строений. Самые популярные панельные дома - это серии П-3М, П-44Т, И-155. 

Серия П-44Т возводится с 1998 года по России. Это четырнадцати - шестнадцати - этажные постройки, из трехслойных панелей толщиной триста мм, которые утепленные полистиролом с теплоотражающей пленкой. Дополнительную теплоизоляцию в доме обеспечивает закрытый стык между плитами. В доме скатная крыша, в качестве кровли используется натуральная черепица. Внешние стены облицованы "под кирпич". Срок эксплуатации строений - сто лет. 

Серия И-155 строится с 2000 года. Это строения высотой от десяти до двадцати четырех этажей, одноподъездные (нижний этаж монолитный), или многосекционные дома. При возведении строений этой серии используются трехслойные панели, в которых улучшенная теплоизоляция из минерального утеплителя. Стены фасада толщиной - триста двадцать - четыреста мм; торцевые - четыреста сорок - пятьсот сорок мм. Плоская крыша, покрытая утеплителем, залита водоизоляционным материалом. 

Серия П-3М ( восемь - семнадцать этажей), строительство ведется с 1995 года. Эксплуатационные качества несколько ниже описанных выше. Поперечные стены дома в толщину сто восемьдесят мм, продольные - сто сорок мм. Плоская крыша, фасад покрыт декоративной защитной пленкой. Квартиры в таких домах немного дешевле. 

Одна из последних серий - С-222. Дома до семнадцати этажей - из панелей толщиной шестьсот пятьдесят мм в купе с архбетоном, кирпичом, блоками. Отличительная особенность - отсутствуют межпанельные швы и более высокая сейсмоустойчивость (до восьми баллов). Дома облицованы кирпичом, что повышает теплоизоляцию. Довольно просторные квартиры. Строения типа С-222 рассчитаны на сто пятьдесят лет эксплуатации. 

Монолитные дома начали строить недавно. При возведении таких строений, в готовую опалубку заливается жидкий бетон. Выходит цельная, крепкая конструкция без швов. Квартиры в монолитных домах чрезвычайно просторные, потолки высокие. Монолитные дома серийно не возводятся. Каждый проект индивидуальный и повторяется очень редко, за исключением успешных решений. Достоинство монолитного дома - планировка свободная. В квартире может и не быть каких-либо перегородок. По числу окон - определяется количество комнат. Однако обустроить такую квартиру будет недешево. 

Необходимо отметить немаловажное обстоятельство. Первый этаж, в большинстве жилых современных домов, является нежилым, и создан для использования в коммерческих или хозяйственных целях.

Как выбрать квартиру и не пожалеть об этом?

Никто не будет спорить, что покупка недвижимости – это событие. Но и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный уклад жизни.

С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится обычным состоянием. А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир (о загородной недвижимости поговорим отдельно)
Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже существует какой-то образ идеальной квартиры. Особенно у женщин. В их будущей квартире уже стоят симпатичные вазочки, на подоконниках пышно цветут фиалки, а на кухне стерильная чистота и плита любимого производителя. Естественно, попадая в чужое жилье и не увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать «ту самую квартиру». 
У меня был случай, когда клиентка посмотрела 34 варианта! Я даже завела отдельную тетрадочку с ее просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной! Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку. Подбирая квартиру, выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры. Вы покупаете стены. Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А вазочки и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире. 
Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и уходит. Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям. Раз уж вы зашли в эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант, который вам предложили. И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе. 
Настаивайте на просмотрах в дневное время. Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по углам. Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с включенным светом. Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные средства в ремонт этих составляющих.Представьте, что вы здесь уже живете. 
Допустим, вы нашли подходящий вариант. Всё вас устраивает и в квартире, и в документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс, подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте расположение ближайших магазинов и социальных объектов. 
Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай, когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район. Оказалось, что возле приобретенного жилья просто негде было выгуливать собаку. 
Надеюсь, что эти небольшие рекомендации помогут покупателям квартир найти свою идеальную квартиру и пройти процесс покупки без особых нервных потрясений.

 

Как выбирать и покупать квартиру?


Казалось бы, как все просто – ходи себе по предлагаемым для продаж квартирам и выбирай просто, что нравится. Увы и ах! Как много проблем может возникнуть у человека, который въехал во вновь приобретенную квартиру, если он выбирал ее подобно барышне на выданье, которая выбирает жениха по ширине плеч, прическе или по схожести с известным киногероем. Внезапно может оказаться, что в комнаты, которые казались такими светлыми и уютными почти не попадает солнца. Либо размеры кухни оказались существенно меньше чем казались вначале. Либо очень веселые соседи сверху, делают вашу жизнь невозможной и т.д. 

По оценки многих моих бывших коллег риэлтеров около 80% покупателей после переезда во вновь купленное жилье сталкиваются с весьма существенными особенностями и недостатками своей покупки. Нередко даже сами риэлтеры решая собственный жилищный вопрос, вдруг поддавшись эмоциям, теряют чисто профессиональную объективность, и долго потом сокрушаются, по поводу того, что то-то просмотрели, прозевали, не знали и т.д. Поэтому я думаю, что многим будет весьма полезно предлагаемое мной методическое пособие по осмотру и выбору квартир. 

Итак, начнем с самого начала. Когда вы только подходите или подъезжаете к месту расположения предложенного вам варианта, обратите внимание на расстояние от остановок, магазинов, и других объектов которые могут вам понадобиться постоянно. Если у вас есть дети, то вас должны заинтересовать ближайшие детские сады и школы, а если не лады со здоровьем – ближайшие поликлиники и аптеки. Не мешает также узнать о наличии рядом вредных промышленных предприятий. И в соответствии с розой ветров вашего города определить – не слишком ли много вредностей будет поступать к вашим окнам. Конечно, можно сделать это и после просмотра самой квартиры, но опыт показывает, что когда человек «запал» на саму квартиру, то он в нее как бы влюбляется, и после просмотра практически не замечает каких-то весьма важных особенностей ее месторасположения. 

Итак, вы не спеша подошли к дому, где вам предложено жилье. Пора поинтересоваться и самим домом в целом и придомовой территорией (ближайшие автостоянки, детские игровые площадки, хозяйственные объекты и обустройство территории в целом). Об очень многих особенностях своего будущего места проживания вы сможете определить по состоянию входа в подъезд, лестничных клеток и площадок, лифтов и всего того, что называется местами общего пользования. Если рассматриваемая квартира находится на нижних этажах, то очень важно любым путем узнать, не стоит ли в подвале вода, не валят ли оттуда клубы пара, и не несет ли запахом нечистот. Если дверь подъезда на распашку, нет кодового замка или домофона, то это может сказаться и на безопасности вашей квартиры. 

Очень полезно поговорить с жильцами этого подъезда. Как правило, бабушки сидящее на скамейке у подъезда охотно поделятся с вами информацией о том, как часто убираются в подъезде, когда был и когда обещают очередной ремонт, кто будет вашим соседом сверху (если вам не удалось его застать) и т.д. Если дом обслуживается консьержем или дополнительной охраной, то не мешает поинтересоваться графиком их работы, и в каком объеме жильцы оплачивают их содержание. Состояние почтовых ящиков, лифта, мусоропровода также немаловажно. Когда квартиру вам показывает риэлтер, то нередко он всячески старается отвлечь ваше внимание от всех этих особенностей с тем, чтобы довести вас до квартиры, которая, разумеется, почти всегда смотрится значительно лучше, чем подходы к ней. 

Но не спешите входить. Окиньте взором этажную площадку, если это позволяет сделать освещение, обратите внимание на двери ближайших соседей, их состояние также может много вам сказать. И лишь потом уже ныряйте внутрь, претендующей на ваше внимание квартиры. 

Боже, как хороша хозяйка, и как обаятелен хозяин! Как мила та кошечка на пуфике. Как азартен риэлтер, жаждущий продать вам эту квартиру. Но не стоит уделять всему этому более трех, четырех секунд. Кроме элементарной вежливости и коротких точных вопросов по сути, от вас больше ничего не требуется. 

Процентов 60 времени следует уделить кухне и санузлу. Именно там вам придется задать большую часть своих вопросов, покрутить краны, посмотреть напор воды, проверить исправность бочка, убедиться, что ванна не стоит с обратным наклоном, проверить действительно ли джакузи работает, или это просто украшение, посмотреть состояние труб и стояков. Не поленитесь присесть и посмотреть, как проходят канализационные стоки. Нет ли следов протечек на потолке. Не заделаны ли вентиляционные решетки, как в санузле, так и на кухне. На кухне следует заранее обговорить, оставляют ли хозяева вам роскошную газовую плиту (если она действительно такова), и прочее встроенное оборудование. Нередко бывает, что, выезжая, жильцы отдирают, все что возможно, и при въезде вы можете обнаружить на месте газовой плиты нечто жуткое подобранное на свалке. 

Площади помещений нередко бывает трудно определить на глаз, поскольку пол и стены, как правило, заставлены мебелью. Даже цвет стен и фактура обоев влияют на ваше восприятие. Проще всего правильно оценить площадь помещения по потолку, так как он чаще всего бывает свободен, и белого цвета. 

Если после покупки квартиры вы предполагаете делать ремонт, то нынешнее состояние отделки вас должно мало интересовать. А если нет, то следует убедиться, что состояние обоев за шкафами и прочими элементами мебели также вполне в норме. Полы требуют отдельного внимания – не редко это самая дорогая часть отделочных работ. Думаю, что ваше желание присесть, осмотреть углы, плинтуса, места примыкания дверей к стенам не вызовут удивление у продавцов квартиры. 

Очень часто покупатели не могут справиться с избыточными эмоциями, и, убедившись в благополучном состоянии квартиры внутри, забывают выглянуть в окна, и выйти на лоджию или балкон. Особенно часто это бывает, когда просмотр идет вечером, и за окном темно. Тем не менее, вы обязательно должны знать, куда выходят ваши окна, сориентироваться по сторонам света. Если из окна мало что видно, то не забудьте обойти вокруг дома, и посмотреть вблизи на все, что может явится источниками шума, или другого беспокойства. Уделите также десяток секунд своего драгоценного времени на оконные рамы, подоконники, приборы отопления, балконные и внутренние двери, состояние ограждения на лоджии, решетки, остекление, обшивку и т.д. Если конечно, вы не уверены, что не выкинете это все и не сделаете все заново и по своему. И лишь после этого вы возвращаетесь в прихожую. 

Если вы не готовы к категорическому отказу от этой квартиры, то есть смысл обменяться несколькими фразами с хозяевами квартиры. Если нет необходимости торопиться с решением, не спешите его высказывать, хорошенько не подумав хотя бы до завтра. Риэлтеры, как правило, заранее предупреждают о том, что разговор о цене следует вести только с ними. Хотя некоторые агентства, работающие в открытую, этого совершенно не боятся, и даже сами предлагают вести торг непосредственно с хозяевами. Но и помимо цены, вам есть о чем поговорить: полезно узнать, где будут жить жильцы квартиры после продажи; стопроцентно ли определен их вариант; как быстро они смогут освободить квартиру; что будут оставлять из мебели; кто ближайшие соседи сбоку, сверху и снизу. 

И приветливо распрощавшись, вы выходите из квартиры с тем, чтобы посмотреть хотя бы на дверь квартиры, которая располагается над предполагаемой вашей. А если возможно, то даже познакомиться и поговорить с будущими соседями сверху, поскольку из всех соседей вы можете ждать наибольших неприятностей именно от них. 

Отдельное внимание следует уделить подвалу, особенно в том случае, если квартира находится на первом – третьем этажах. Впрочем, и для верхних этажей это немаловажно. Чаще всего в домах бывает нижняя разводка коммуникаций, и их неисправность может отразиться на всех. А если в подвале постоянно стоит вода, то жильцам всех этажей может грозить круглогодичное комариное зудение. 

Еще более пристальное внимание к подвалу следует уделить тем, кто намерен покупать индивидуальный дом, коттедж или особняк. Большинство из них построено совсем недавно, и по наружным стенам бывают еще не заметны огрехи в устройстве фундаментов, стен подвального и цокольного этажей. Однако через некоторое время после покупки в результате неравномерной усадки грунта могут образоваться трещины, сдвиги, перекосы, обрывы коммуникаций. И исправить эти недостатки очень сложно, порой почти невозможно. 

Если продолжать разговор об осмотре индивидуального жилого дома, то следует не забыть и об осмотре чердака и кровли, и желательно делать это в светлое время суток. Огрехи в устройстве кровли лучше всего заметны при осмотре чердака в солнечный день, и самые маленькие дырочки на кровле будут хорошо заметны, благодаря прорывающемуся в полутемный чердак, потоку солнечных лучей. Также внимательно следует отнестись и к освещению окружающей территории. 

Однако эти проблемы существенно менее весомы, чем те, которые скрыты на уровне ниже земли. Летом и осенью, когда уровень воды в ближайших водоемах как правило не высок, все может выглядеть замечательно. Однако ближайшей весной может выясниться, что ваш участок полностью или частично заливается, внезапно вышедшей из берегов, ближайшей речкой, или просто ваш участок находится в низине, и талые снеговые воды со всей ближайшей территории будут скапливаться именно на вашем участке. Если дом располагается в местности со сложным неровным рельефом, то следует присмотреться к ближайшим склонам, чтобы убедиться, что вам не грозят оползни, подмывы и т.д. Может быть совсем не лишним в данном случае пригласить для консультации архитектора или инженера строителя. 

Следует внимательно подойти и к вопросу безопасности вашего будущего жилья. Коттеджные поселки, имеющие огражденную территорию и общую охрану, пока существуют в основном только под Москвой и Санкт-Петербургом, поэтому ограждающие конструкции вокруг вашего индивидуального участка не будут лишними. Особенно важно это если соседние участки не обжиты и не охраняются. Конечно, если речь идет о скромном домике дачного типа, в малонаселенной местности, то многометровые крепостные стены вам ни к чему. 

И в завершении этой главы хочу дать наиболее общую рекомендацию: не поленитесь выписать очень коротко список всего того, на что вам следует обратить внимание при покупке недвижимости. И, поскольку вам предстоит чаще всего смотреть не один объект, оставьте после каждого пункта место для выставления оценки. Позднее не спеша, вы сможете сопоставить оценки по различным вариантам и выбрать из всех вариантов наиболее подходящий для вас. 

Пример списка критериев оценки недвижимости: 

 

  • Городской транспорт

 

  • Экология

 

  • Криминальная ситуация

 

  • Расстояние до магазинов

 

  • Расстояние до школы

 

  • Расстояние до аптеки, поликлиники

 

  • Состояние двора

 

  • Состояние подъезда

 

  • Состояние подвала

 

  • Соседи

 

  • Метраж квартиры

 

  • Планировка

 

  • Отделка

 

  • Оборудование

 

  • Ориентация окон

 

  • Состояние лоджии (балкона)

 

  • Отопление

 

  • Напор воды

 

  • Входная дверь

 

 

На правах рекламы 

Матрица продаж

http://матрица-продаж.рф

 

Матрица - является одним из наиболее популярных   современных инструментов анализа:

  1. ресурсов предприятия и
  2. позиции предприятия на рынке.

В сущности, это таблица, которая показывает показатели величин, например, рост рынка и относительную рыночную долю для всех видов бизнеса компании. Каждый бизнес можно поместить в матрицу и соответствующим образом классифицировать.

 

Матрица Boston Consulting Group (BCG)

Матрица Ансоффа

Матрица Газаряна

Матрица Абеля

 

Четыре матрицы - четыре инструмента, полезные для практической деятельности руководителя предприятия.

Оценка ресурсов, планирование действий, установление контроля в управлении персоналом и организации продаж,  и развитие количественных и качественных показателей бизнеса - всё это делается при помощи четырёх матриц бизнеса.  

 

 

Азбука недвижимости поможет подготовить план действий по реализации вашего желания с недвижимостью

© azbuka-nedvizhimost

© азбука недвижимости

© азбука-недвижимости.рф

    Азбука недвижимости

Конструктор сайтов - uCoz